7 pasos para presentar un lote ante una constructora
En este artículo entenderemos como constructora, las empresas dedicadas a la gerencia, promoción y construcción de proyectos inmobiliarios, toda vez que los 3 tipos de empresas se interesan mucho por adquirir predios para desarrollos inmobiliarios.
El lote es primordial a la hora del desarrollo inmobiliario, toda vez que es el soporte y sustento del proyecto, sin un lote adecuado el proyecto puede generar grandes pérdidas y esto es lo que debemos evitar presentar, presentar lotes que no son factibles.
Antes de iniciar los pasos, debemos comprender que un proyecto inmobiliario contiene unas etapas muy importantes: (i) idea básica (ii) perfil (iii) anteproyecto (iv) proyecto y (v) construcción, en donde debemos centrar la idea básica para ir guiando a la constructora a tomar decisiones en la perfilación del proyecto de manera más efectiva.
Los pasos para ofrecer un lote son los siguientes:
Paso 1: Conocer nuestro cliente.
Nuestro cliente en este caso es la constructora, debemos saber qué tipo de lote busca, hay constructoras especializadas en parcelaciones, otras en vivienda VIS / NO VIS, otras en desarrollos inmobiliarios comerciales y mixtos. No es lo mismo presentar un lote para realizar viviendas de interés social a una constructora, que para un proyecto en donde se puede realizar un centro comercial.
Paso 2: Ubicación.
La ubicación es muy importante y lo es todo para una constructora, porque los aprovechamientos urbanísticos, el cliente objetivo del proyecto, el diseño arquitectónico y la rotación de las ventas de las unidades inmobiliarias dependen de la primordialmente de la localización del proyecto.
Paso 3: Concepto de norma urbanística.
Posterior a identificar un predio bien ubicado, es necesario verificar dirección del predio e irnos al modelo de ordenamiento territorial.
Para saber el concepto de norma urbanística del predio es necesario analizar el modelo de ordenamiento territorial (POT, PBOT o EOT) del municipio, luego la dirección del predio y el polígono de tratamiento.
Posterior a verificar el poligono, identificamos la norma del predio y hacemos los cálculos comparándolos con el área del lote para verificar cuantas unidades inmobiliarias nos deja hacer el lote, retiros y demás cargas/beneficios.
Es muy importante identificar los aprovechamientos de lote, para esto es necesario saber el área de nuestro lote establecida en el certificado de libertad y tradición, toda vez que es el que produce efectos a terceros y el que piden en curaduría/planeación.
Los aprovechamientos más importantes son los siguientes:
- índice de ocupación: Es el área máxima construible en primera planta, se expresa en porcentaje.
- Densidad: Es el número de viviendas por hectárea que se permite realizar.
- Altura máxima: Altura máxima normativa.
- índice de construcción: Es el área máxima construible.
Resumen: Modelo de ordenamiento territorial –> Dirección del predio –> Polígono –> Área del predio –> Calculo de aprovechamientos –> Concepto de norma del Lote
Paso 4: Verificar la tradición del inmueble, estudio de títulos y SARLAFT
En este paso hacemos el estudio de la tradición del inmueble, para ello debemos tener a la mano el certificado de libertad y tradición, para verificar que la persona que tenga intenciones de vender el inmueble realmente sea la dueña, que el inmueble se encuentre libre de gravámenes y que no tenga problemas penales relacionados a extinción de dominio. Una constructora nunca va aceptar un lote embargado o con pleitos pendientes ante la justicia ordinaria (penal, civil, administrativa). Para esto es necesario que su abogado haga un buen estudio de títulos y SARLAFT, no es necesario ser abogado para hacerlo, pero es recomendado.
Paso 5: Vecindad.
Verificar que los vecinos colindantes del predio no se encuentren en pleito pendiente o sean vecinos que va a entorpecer el avance de la obra, ya que al solicitar la respectiva licencia urbanística el curador lo primero que hace es citar a los vecinos colindantes para que expongan sus inquietudes, lo cual puede demorar el avance del proyecto inmobiliario.
Paso 6: Precio y forma de pago.
Tener clara la propuesta económica, la cual debe ser apoyada en bases reales, de acuerdo al sector inmobiliario y al valor del metro cuadrado. La mejor manera de ofrecer un lote a una constructora es un porcentaje en aporte y otro en dinero, toda vez que un proyecto inmobiliario tiene posibilidades de ser menos atractivo cuando solo se pide dinero por el lote, ya que disminuye el costo de oportunidad, el apalancamiento de la constructora y del proyecto como tal.
El lote nunca debe pesar mas del 15% sobre el valor del proyecto.
Paso 7: Presentación.
Organizar una pequeña presentación exponiendo en detalle los puntos más importantes del lote, dicha presentación debe enfocarse en los puntos anteriormente expuestos.
En los próximos artículos estaremos explicando cada punto por separado y de manera más exhaustiva.
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